不動産投資に必要なスキル

昨夜は、2名の著名な株式投資家さんとお食事させていただきました。

お二人とも株式投資ですばらしい成果を上げており、

今後はポートフォリオに不動産を組み込むことを検討されているそうです。

 

株式投資で重要なのはリスク管理なので、

不動産投資をする際にも、リスクについては相当研究している、

というお二人のお話を聞いて、自分自身、不動産投資のリスクと

どう向き合ってきたのか、改めて考えさせられました。

 

価格下落、金利上昇、人口減少、貸しはがし、建物の劣化、天災・・・など、

不動産投資にはいろいろなリスクが付きまといます。

 

購入時点で

・金利が上がったらどうしよう

・大地震が来て建物が崩壊したらどうしよう

・建物の給排水管から水漏れがおきたらどうしよう

・突然、銀行から一括返済を求められることはないのだろうか

など、様々な「最悪の事態」が頭をよぎります。

 

これらについて、まずはリスクヘッジの方法をきちんと調べることが大切です。

・固定金利を選べば、金利上昇に備えられるのか?

・地震保険に入っていれば安心か?

・給排水管から水漏れが起きたらどれほどの修繕費がかかるのか?

・突然、銀行が一括返済を求める「貸しはがし」は起こるのか?

 

しかしながら、株式投資にも通じることかもしれませんが、

投資を行う以上、リスクを完全に排除することはできません。

 

地震がいつ来るのかわからないように、

いくら調べても答えの出ない問題もあるのです。

 

そこで、リスクと向き合うために必要なスキルとして、

想定外の事態が生じたときに臨機応変に対処する「対応力」が求められます。

 

私の場合も、6年前に初めて不動産を購入してから予期せぬことが多々起こりました。

・1年後に金利を下げますと言っていた銀行が、1年後に下げてくれませんでした

・不動産を購入した3時間後に、東日本大震災が起こりました

・3階の給排水管から急激な漏水が起こり、階下の部屋が水浸しになりました

 

これ以外にも小さなものを入れると、様々なピンチがありました。

最初から対応力があったわけではありませんが、

一つ一つ解決していくなかで、同じようなことが起こったらどうすべきか、

徐々にではありますが身についてきました。

 

今回、セミナーを開催させていただくことになりました。

リスクへの対応方法についても可能な限りお話ししたいと思います。

はじめまして。

三浦隆と申します。

会社員をしながら、不動産投資を始めて5年半が経ちました。

もとは日系の金融機関に勤め、その後外資系金融機関に転職しました。
しかし、その後リーマンショックに見舞われる破目に。。。

私よりも全然仕事ができる同僚が、部門閉鎖のために職場を追われる姿を目の当たりにし、
会社員という世界において、マクロの大きな流れの前では、個人の実力など無力に等しいと痛感。

給与収入に代わる新たな柱として不動産投資を選択しました。

試行錯誤を繰り返し、時には新規融資が完全にストップした時期もありましたが、
数年かけてようやく銀行との付き合い方や物件管理の仕方などが分かってきました。

さらに、試行錯誤したおかげで、保有物件は
・フルローン向け大型RC
・高利回りの土地値アパート
・低稼働率のボロアパート再生
・一物二価のファミリー区分マンション
・海外コンドミニアム
・融資が付きづらい違法建築物件
・山林などのディストレスト物件
と、今話題の投資物件に一通り投資をしています。
ほとんどの物件で融資を引きましたので、各物件の融資特徴についてもおおよそ理解しています。

毎回、不動産投資家としての日記を綴れればと思っています。

よろしくお願いします。