DUKE。さんと対談をしました

7月に1勝4敗でもしっかり儲ける新高値ブレイク投資術

を出版されるDUKE。さんと、兼業投資家同士の対談をしてきました。

株式投資も不動産投資も、共通することですが、

自分なりの投資ルールを決めて、それを守りながら資産形成していくことが重要だと考えており、

DUKE。さんとも意見が一致しました。

 

会社員をしながらの投資は、いろいろと制約も多いですが、

その分、自分のルールを着実に遂行することに集中できるので、

決して悪いことばかりではないです。

 

献本いただいた1勝4敗でもしっかり儲ける新高値ブレイク投資術

は、大変読みやすく、一気に読み終えました。

過去の投資失敗談から、新高値ブレイク投資術の具体的手法まで、

正直、この価格でここまでの情報を出していいのかな、と思うくらいでした。

 

最近は不動産投資で資産を築いて、それを株式投資に回そうとする人が多く、

私の仲間にも大勢いますので、10冊くらい買って、彼らにプレゼントしようと思います。

 

最近の不動産市況

某メガバンクが、一定の資産基準を満たした富裕層向けに
5年固定0.3%、7年固定0.47%、10年固定0.58%の金利で
アパート購入ローンを出し始めました。

一方で、1棟目の購入に重宝している、アパートローンに積極的な
某東海地方の地方銀行は、すこし融資を絞り始めているようです。

富裕層は物件が買いやすくなり、いままで何とか購入できていた
サラリーマン投資家などは徐々に買いづらくなる傾向が出ています。

物件自体も、富裕層が好む都心物件の価格は全く落ちる気配がありませんが、
地方の物件や築年数が古い物件価格は、価格が下がりつつあります。

株式投資等で資産を築いた方は、
富裕層のアドバンテージを活かして、好条件で融資を引いて都心の物件を購入するか、
手持ちの現金で地方物件や築古物件を買い叩くか、
どちらの投資法もできるようになってきています。

マイナス金利

こんばんは。

突然のマイナス金利導入で、マーケットは混乱して株価にも影響があったようですが、徐々に慣れてきて、落ち着きを取り戻してきた感があります。

先月、楽待さんのコラムで、
「マイナス金利導入で地銀発の不動産バブルが来る」
http://www.rakumachi.jp/news/archives/129908
という記事を書きました。

たくさんの方から反響をいただき、
実際に、積極的に貸出を始めている地方銀行が出始めています、というご報告をいただいています(従前から積極的ではありましたが…)。
・ある地方銀行が0.5%台の金利での貸し出しを始め、借り換えに成功した。
・東京在住者が、沖縄銀行那覇支店で沖縄の収益物件購入資金を借りた。
・売買価格と同額を融資するフルローンは当たり前で、諸経費+修繕費も併せて借りることができた。

個人的な感想では、まだまだこれで終わりではなく、
今年の秋あたりにはさらに不動産価格が上昇していると思います。
それは、運用に困った資産家の不動産買いが始まるからです。

また、マイナス金利の恩恵という意味ではJ-REITも有望です。
TiborやLiborといった基準金利がマイナス入りしそうで、
そうなると、REITは家賃収入以外の新たな収益源を得ることになります。

またご報告します。

不動産投資に必要なスキル

昨夜は、2名の著名な株式投資家さんとお食事させていただきました。

お二人とも株式投資ですばらしい成果を上げており、

今後はポートフォリオに不動産を組み込むことを検討されているそうです。

 

株式投資で重要なのはリスク管理なので、

不動産投資をする際にも、リスクについては相当研究している、

というお二人のお話を聞いて、自分自身、不動産投資のリスクと

どう向き合ってきたのか、改めて考えさせられました。

 

価格下落、金利上昇、人口減少、貸しはがし、建物の劣化、天災・・・など、

不動産投資にはいろいろなリスクが付きまといます。

 

購入時点で

・金利が上がったらどうしよう

・大地震が来て建物が崩壊したらどうしよう

・建物の給排水管から水漏れがおきたらどうしよう

・突然、銀行から一括返済を求められることはないのだろうか

など、様々な「最悪の事態」が頭をよぎります。

 

これらについて、まずはリスクヘッジの方法をきちんと調べることが大切です。

・固定金利を選べば、金利上昇に備えられるのか?

・地震保険に入っていれば安心か?

・給排水管から水漏れが起きたらどれほどの修繕費がかかるのか?

・突然、銀行が一括返済を求める「貸しはがし」は起こるのか?

 

しかしながら、株式投資にも通じることかもしれませんが、

投資を行う以上、リスクを完全に排除することはできません。

 

地震がいつ来るのかわからないように、

いくら調べても答えの出ない問題もあるのです。

 

そこで、リスクと向き合うために必要なスキルとして、

想定外の事態が生じたときに臨機応変に対処する「対応力」が求められます。

 

私の場合も、6年前に初めて不動産を購入してから予期せぬことが多々起こりました。

・1年後に金利を下げますと言っていた銀行が、1年後に下げてくれませんでした

・不動産を購入した3時間後に、東日本大震災が起こりました

・3階の給排水管から急激な漏水が起こり、階下の部屋が水浸しになりました

 

これ以外にも小さなものを入れると、様々なピンチがありました。

最初から対応力があったわけではありませんが、

一つ一つ解決していくなかで、同じようなことが起こったらどうすべきか、

徐々にではありますが身についてきました。

 

今回、セミナーを開催させていただくことになりました。

リスクへの対応方法についても可能な限りお話ししたいと思います。

はじめまして。

三浦隆と申します。

会社員をしながら、不動産投資を始めて5年半が経ちました。

もとは日系の金融機関に勤め、その後外資系金融機関に転職しました。
しかし、その後リーマンショックに見舞われる破目に。。。

私よりも全然仕事ができる同僚が、部門閉鎖のために職場を追われる姿を目の当たりにし、
会社員という世界において、マクロの大きな流れの前では、個人の実力など無力に等しいと痛感。

給与収入に代わる新たな柱として不動産投資を選択しました。

試行錯誤を繰り返し、時には新規融資が完全にストップした時期もありましたが、
数年かけてようやく銀行との付き合い方や物件管理の仕方などが分かってきました。

さらに、試行錯誤したおかげで、保有物件は
・フルローン向け大型RC
・高利回りの土地値アパート
・低稼働率のボロアパート再生
・一物二価のファミリー区分マンション
・海外コンドミニアム
・融資が付きづらい違法建築物件
・山林などのディストレスト物件
と、今話題の投資物件に一通り投資をしています。
ほとんどの物件で融資を引きましたので、各物件の融資特徴についてもおおよそ理解しています。

毎回、不動産投資家としての日記を綴れればと思っています。

よろしくお願いします。